Società immobiliari di gestione – Interessi passivi su mutui ipotecari, immobili patrimoniali e strumentali – Novità del DLgs. 147/2015

Ai sensi dell’art. 1 co. 36 della L. 244/2007, sono integralmente deducibili dalla base imponibile IRES gli “interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.
A partire dall’esercizio successivo a quello in corso al 7.10.2015 (ossia, dal 2016 per i soggetti c.d. “solari”), il co. 4 dell’art. 4 del DLgs. 147/2015 ha definito meglio l’ambito soggettivo della disposizione sopracitata, precisando non solo che tale deducibilità si applica nei confronti “delle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare”, ma altresì che si considerano tali quelle società che soddisfano contemporaneamente due requisiti, uno di natura patrimoniale e l’altro di natura reddituale.
La norma si applica alle società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno due terzi dai canoni di locazione.
Nel computo dell’attivo patrimoniale dovrebbero rientrare anche gli immobili in leasing destinati alla locazione, ancorché non siano imputati nello stato patrimoniale del bilancio.
La deducibilità integrale degli interessi passivi riguarda sia gli immobili patrimonio sia quelli strumentali per natura, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia.
Il mutuo ipotecario deve avere ad oggetto gli stessi immobili destinati alla locazione. Tale requisito dovrebbe sussistere anche quando l’acquisto avviene:
– con un primo finanziamento bancario dei soci che viene sostituito in un secondo tempo con un altro finanziamento garantito da ipoteca sul medesimo immobile;
– a seguito di rifinanziamenti, nel limite della residua quota capitale del finanziamento originario e semprechè la liquidità ottenuta sia destinata al rimborso del finanziamento originario e che quest’ultimo abbia condizioni più onerose.

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