Il Governo, nel corso del question time svoltosi presso la Camera dei deputati, ha chiarito che i 18 mesi che la legge concede all’acquirente della “prima casa”, per trasferire la sua residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, decorrono dalla data del rogito, anche nel caso in cui la casa sia in corso di costruzione (o ristrutturazione).
Infatti, in tali circostanze:
– non vi sarebbe ragione per differenziare la situazione di chi compra una casa già ultimata rispetto a chi compra una casa in corso di costruzione (Cass. 7067/2014; Cass. 20042/2015);
– non è configurabile un’ipotesi di forza maggiore tale da esimere il contribuente dall’obbligo di adempiere la sua promessa di trasferire la residenza.
La forza maggiore ricorre, infatti, quando l’evento, da un lato, non sia imputabile al contribuente e, dall’altro, sia imprevedibile (elemento che non sussiste nella fattispecie dell’acquisto di una casa in corso di costruzione).
Acquisto della prima casa prima di aver alienato l’abitazione già acquistata col beneficio – Novità della legge di stabilità 2016 – Risposte dell’Agenzia delle Entrate a Telefisco 2016
L’art. 1 co. 55 della L. 208/2015 ha disposto l’applicabilità dell’agevolazione prima casa anche a chi sia titolare, al momento dell’acquisto, di un’altra abitazione (su tutto il territorio nazionale) già acquistata col beneficio, a condizione che il contribuente la ceda entro 1 anno dal nuovo acquisto agevolato.
In proposito, nel corso di Telefisco 2016, è stato confermato come la novità trovi applicazione non solo alle cessioni, poste in essere dall’1.1.2016, soggette ad imposta di registro (cui si applica l’aliquota del 2%), ma anche:
– alle cessioni di abitazioni imponibili IVA (a norma del n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72), alle quali si applica l’aliquota IVA del 4%;
– ai trasferimenti di abitazioni a titolo gratuito operati mortis causa o inter vivos (nel qual caso, tuttavia, l’agevolazione implica l’applicazione delle sole imposte ipotecaria e catastale in misura fissa mentre le imposte sulle successioni e donazioni restano dovute in misura ordinaria), purché nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione con cui si acquista il nuovo immobile si esprima l’impegno a trasferire entro 1 anno l’immobile preposseduto.
La decorrenza della novità normativa (cessioni poste in essere dall’1.1.2016) implica che non sia possibile richiedere il rimborso dell’imposta corrisposta in misura ordinaria per un acquisto operato ad ottobre 2015, anche se l’altra abitazione preposseduta venisse alienata entro settembre 2016.
Inoltre, è stato chiarito che, sebbene non sia stato modificato anche l’art. 7 della L. 448/98, che disciplina il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, la coerenza del sistema e la ratio della novella inducono a ritenere che pure il credito di imposta possa trovare applicazione, oggi, non solo ove il riacquisto segua l’alienazione (e purché avvenga entro 1 anno da essa), ma anche nel caso in cui l’alienazione della “vecchia” prima casa segua il nuovo acquisto (purché avvenga entro 1 anno da esso).
Agevolazione prima casa -Mancato trasferimento della residenza anagrafica – Motivi non imputabili al contribuente o inevitabili o imprevedibili (Cass. 27.1.2016 n. 1494)
Con la sentenza n. 1494 del 27.1.2016, la Cassazione ha statuito che:
– gli ostacoli al trasferimento della residenza anagrafica, purché non imputabili al contribuente, inevitabili e imprevedibili, escludono la decadenza dall’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa;
– l’agevolazione fiscale per l’acquisto in comunione spetta per l’intero acquisto e non soltanto per la quota “imputabile” all’unico coniuge residente, se l’immobile costituisce residenza della famiglia.
Più precisamente, secondo i giudici di legittimità:
– il trasferimento della residenza anagrafica rappresenta un obbligo del contribuente, salvo ostacoli nell’adempimento a lui non imputabili, imprevedibili e inevitabili, ma non costituisce ipotesi di forza maggiore l’impiego presso la base Nato, trattandosi di elemento già conosciuto al momento dell’atto;
– in caso di acquisto in comunione, per l’accesso al beneficio è sufficiente che l’immobile acquistato costituisca residenza della famiglia, anche ove uno dei coniugi non abbia posto la residenza anagrafica nel Comune.
Acquisto della prima casa prima di aver alienato l’abitazione già acquistata col beneficio – Novità della legge di stabilità 2016
Nella nota 5-2016/T, il Consiglio Nazionale del Notariato ha commentato la recente novità, introdotta, in materia di agevolazione prima casa, dalla legge di Stabilità 2016.
Si ricorda, infatti, che l’art. 1 co. 55 della L. 28.12.2015 n. 208, aggiungendo il comma 4-bis alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, ha previsto che l’agevolazione prima casa possa applicarsi (in relazione agli atti posti in essere dall’1.1.2016), anche nel caso in cui non sia soddisfatta la condizione agevolativa prevista dalla lettera c) della nota medesima (assenza di titolarità, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su abitazioni acquistate col beneficio), purché il “vecchio” immobile agevolato venga alienato entro 1 anno dal nuovo acquisto.
Nella nota 5-2016/T, il Notariato rileva che, incidendo solo sulla condizione di cui alla lett. c), la nuova norma fa sì che:
– la titolarità di immobili già acquistati con l’agevolazione (su tutto il territorio nazionale) non impedisce l’accesso al beneficio, purché entro 1 anno l’acquirente alieni il “vecchio” immobile agevolato;
– la titolarità di un immobile acquistato per successione/donazione o a titolo oneroso ma senza agevolazione, nel Comune in cui si intende acquistare il nuovo immobile, impedisce comunque l’accesso al beneficio, anche se il “vecchio” immobile venisse alienato entro 1 anno.
Agevolazione “prima casa” e trasferimento entro 18 mesi della residenza ove è ubicata l’abitazione (Cass. 1.10.2015 n. 19684)
La Corte di Cassazione, nell’ordinanza 19684/2015, ha esaminato la condizione di applicazione dell’agevolazione “prima casa” relativa al trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato entro 18 mesi dall’atto di acquisto.
In particolare, la Corte ha ricordato che, ai fini della soddisfazione di tale requisito, rileva la data in cui il contribuente presenta al Comune la domanda di trasferimento, purché, poi, essa sia accolta (anche oltre il termine di 18 mesi).
Tuttavia, ove il contribuente presenti due diverse domande di trasferimento, l’una entro il termine di 18 mesi e la seconda oltre il termine:
– l’agevolazione spetta solo se la prima domanda non è presa in considerazione a causa di una inerzia del Comune (in questo caso, la seconda domanda non costituisce una revoca della precedente, ma una sua mera sollecitazione);
– l’agevolazione non compete se la prima domanda è stata rigettata.