Assegnazione agevolata di beni ai soci – Immobili – Disciplina ai fini IVA

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Nelle procedure di assegnazione di immobili ai soci, di trasformazione agevolata in società semplice, nonché per l’estromissione dell’immobile da parte dell’imprenditore individuale, l’imposizione indiretta dipende dal regime IVA applicato all’atto dell’acquisto dell’immobile. Difatti, in tutti i casi in cui gli immobili sono entrati nella sfera dell’impresa con esercizio della detrazione dell’IVA, l’assegnazione o l’estromissione rientra nell’ambito di applicazione dell’imposta ai sensi dell’art. 2 co. 2 nn. 5) e 6) del DPR 633/72.
Se l’immobile è stato costruito dall’impresa da meno di 5 anni ed è stata detratta l’IVA, l’assegnazione o estromissione comporta l’applicazione dell’imposta per obbligo.
Viceversa, se i lavori sono stati ultimati da più di 5 anni oppure l’impresa che assegna/estromette l’immobile non ha la qualifica di impresa di costruzione o di ripristino, l’assegnazione/estromissione può godere del regime di esenzione IVA di cui all’art. 10 co. 1 n. 8-ter) del DPR 633/72, fermo l’obbligo di operare la rettifica della detrazione in ragione dei decimi mancanti al compimento del decennio di “osservazione fiscale”.
In merito alla determinazione della base imponibile IVA (questione che non ha particolare rilievo per le assegnazioni in regime di esenzione), in mancanza del prezzo di acquisto del bene deve farsi riferimento al prezzo di costo del bene determinato al momento di assegnazione. Quest’ultima espressione è stata interpretata facendo ricorso al “valore residuo del bene al momento del prelievo considerando l’usura” (circ. Assonime n. 42/2009) oppure ad un valore di fatto assimilabile al valore di mercato (da ultimo, Corte di Giustizia Ue 8.5.2013 causa C-142/12).

Assegnazione agevolata di beni ai soci – Novità della legge di stabilità 2016 – Trattamento contabile (documento CNDCEC marzo 2016)

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Il CNCDEC ha pubblicato, nella giornata di ieri, un documento che analizza il trattamento contabile dell’assegnazione dei beni ai soci introdotta dall’art. 1 co. 115 – 120 della L. 208/2015 (legge di stabilità 2016), alla luce delle disposizioni del codice civile e dei pertinenti principi contabili nazionali.
A tal riguardo, la situazione maggiormente complessa dal punto di vista contabile si presenta qualora il valore di mercato del bene assegnato risulti superiore al valore netto contabile del bene stesso.
Il documento del CNDCEC ritiene che, in tal caso, l’assegnazione del bene debba essere rilevata al valore di mercato, con imputazione a Conto economico della plusvalenza rispetto al valore netto contabile.
A ben vedere, si tratta della modalità tecnica prevista per la distribuzione di utili in natura da parte dei soggetti IAS/IFRS.
L’interpretazione IFRIC 17 (Distribuzione ai soci di attività non rappresentate da disponibilità liquide) stabilisce, infatti, che, alla distribuzione di dividendi in natura, il debito si debba iscrivere al suo fair value e, quindi, al valore di mercato del bene assegnato. La differenza tra valore netto contabile e valore di mercato al momento dell’assegnazione deve essere iscritta a Conto economico come plusvalenza.

Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Calcoli di convenienza

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La valutazione di convenienza dell’assegnazione agevolata di beni ai soci deve tenere conto anche di aspetti quali:
– il passaggio dalla tassazione tendenzialmente basata sulla differenza tra costi e ricavi a quella forfetaria basata sul canone di locazione ridotto del 5%;
– la possibilità, per gli immobili locati ad uso abitativo, di beneficiare del regime della cedolare secca (inibito alle società semplici);
– la possibilità, per gli assegnatari, di accedere alle detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
– nel caso di utilizzo dell’immobile come abitazione principale, l’esenzione da IMU e TASI.
Occorre, sotto un diverso aspetto, tenere conto dei vincoli da rispettare, relativi:
– alla conformità urbanistica e catastale dei beni trasferiti;
– alla necessità di produrre l’attestato di prestazione energetica;
– al diritto di prelazione eventualmente spettante ai conduttori di immobili locati.

Assegnazione agevolata di beni ai soci – Terreni agricoli – Determinazione della plusvalenza

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L’assegnazione agevolata di beni ai soci coinvolge anche i terreni posseduti dalle società. La prassi ministeriale (C.M. 21.5.99 n. 112/E) aveva però ritenuto di escludere dai benefici i terreni agricoli utilizzati direttamente (per la coltivazione o l’allevamento di animali), riconoscendone le strumentalità per destinazione.
Le modalità di determinazione delle plusvalenze relative ai terreni agricoli sono comuni a quelle che caratterizzano gli altri beni agevolati, e pertanto:
– in via ordinaria, si contrappongono il valore normale di ciascun terreno e il suo costo fiscalmente riconosciuto;
– su opzione della società, si assume in luogo del valore normale il valore catastale.
L’imposta di registro dovuta è ordinariamente pari al 15% (misura così prevista dall’1.1.2016), ed è ridotta al 50% in virtù delle disposizioni agevolative; le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa.

Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Effetti sulle riserve in sospensione d’imposta

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Nell’ambito dell’assegnazione agevolata di beni ai soci il versamento dell’imposta sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta esaurirebbe solo la posizione della società (se questa è una società di capitali), ma non coprirebbe invece la posizione dei soci, i quali sarebbero quindi tenuti a versare le imposte sul corrispondente valore secondo le ordinarie regole previste per i dividendi.
Dovrebbero però essere scomputate dalla base imponibile del socio le somme assoggettate alla predetta imposta sostitutiva in capo alla società.
Per quanto riguarda invece le società di persone, il prelievo del 13% esaurirebbe anche la posizione dei soci.
L’imposta sostitutiva del 13% avrebbe quale base imponibile la parte della riserva necessaria a “coprire” il valore di assegnazione del bene.

Assegnazione agevolata di beni ai soci – Proporzionalità dei valori di assegnazione alle quote di partecipazione

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L’operazione di assegnazione comporta la necessità di attribuire ai soci beni il cui valore risulta proporzionale alle quote di partecipazione detenute. Se ciò non è il risultato sperato dell’operazione, in quanto ciascun socio intende risultare proprietario di un bene il cui valore non è proporzionale alla quota di partecipazione, le alternative che si pongono sono le seguenti:
– assegnazione dei beni in comproprietà secondo le rispettive quote di partecipazione e successivo atto di divisione;
– assegnazione non proporzionale, con corresponsione di un conguaglio da un socio alla società, o con accollo di un debito della società da parte del socio stesso;
– assegnazione non proporzionale, con corresponsione di un conguaglio da un socio all’altro socio;
– assegnazione proporzionale, comprendente anche beni non agevolati (tipicamente denaro);
– variazione delle quote di partecipazione dei soci per adeguare le stesse ai valori degli immobili da attribuire, con cessioni o donazioni prima dell’atto di assegnazione;
– assegnazione non proporzionale, senza alcun conguaglio tra i soci ma con apposite riduzioni di capitale;
– abbandono della strada dell’assegnazione in favore della cessione di beni ai soci.

Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Novità della legge di stabilità 2016 – Principali adempimenti

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La trasformazione in società semplice, agevolata dall’art. 1 co. 115-120 della L. 208/2015, rappresenta una trasformazione regressiva disciplinata dall’art. 2500-sexies c.c., deliberata con i quorum previsti per le modifiche statutarie.
E’ in ogni caso richiesto il consenso dei soci che, per effetto della trasformazione, assumono responsabilità illimitata, fatto che farebbe propendere per una delibera di fatto assunta all’unanimità; tale responsabilità si estende alle obbligazioni sorte prima della trasformazione.
Si segnalano sporadiche prese di posizione di alcuni Registri delle imprese, i quali non iscrivono nella sezione speciale le società semplici di gestione immobiliare, sostenendo che le società di gestione immobiliare che perdono la natura commerciale rappresentano mere comunioni.

Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Assegnazione di immobili – Novità della legge di stabilità 2016

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L’assegnazione agevolata di cui all’art. 1 co. 115-120 della L. 208/2015 riguarda tutti gli immobili, fatta eccezione per quelli strumentali per destinazione. Stando agli orientamenti resi in occasione dei precedenti provvedimenti agevolativi, i requisiti degli immobili vanno valutati alla data dell’assegnazione: se, quindi, un immobile viene utilizzato direttamente nel 2015 (avendo così il requisito della strumentalità per destinazione), ma non viene più utilizzato, o viene concesso in locazione, nel 2016, la relativa assegnazione può beneficiare delle agevolazioni.
L’imposta di registro, se proporzionale, è ridotta al 50%: pertanto, per gli immobili a destinazione abitativa l’aliquota passa dalla misura ordinaria del 9% a quella agevolata del 4,5%; se l’immobile assegnato va a costituire prima casa del beneficiario, l’aliquota passa dal 2% all’1%.

Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Assegnazione di immobili – Novità della legge di stabilità 2016

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Le assegnazioni di beni immobili ai soci possono beneficiare delle agevolazioni previste dall’art. 1 co. 115-120 della L. 208/2015, a condizione che vengano rispettati specifici requisiti relativi:
– alle società (che devono essere snc, sas, srl, spa o sapa);
– ai soci (che devono essere tali al 30.9.2015);
– ai beni (che non devono avere natura di beni strumentali per destinazione).
Se, come presumibile, verranno confermati gli orientamenti della C.M. 21.5.99 n. 112/E, le agevolazioni non vengono meno se la compagine sociale si è modificata dopo il 30.9.2015: in questi casi, infatti, i benefici si produrranno in capo ai soci che erano tali al 30.9.2015, mentre per i soci subentrati successivamente si applicheranno le regole ordinarie sia per la fiscalità della società, sia per la fiscalità dei soci.
Per quanto riguarda invece la trasformazione in società semplice, essa è condizionata al fatto che, alla data dell’atto, la compagine sia formata dagli stessi soci che erano tali al 30.9.2015; le agevolazioni non sono, tuttavia, perse se variano nel frattempo le quote di partecipazione.

Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Effetti ai fini delle imposte indirette – Novità della legge di stabilità 2016

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Per effetto delle modifiche apportate nel corso dell’iter di approvazione della L. 208/2015, le operazioni di assegnazione e di cessione di beni immobili ai soci effettuate secondo la disciplina agevolativa prevista dall’art. 1 commi 115-120 della legge scontano in ogni caso le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, quale che sia il regime dell’operazione ai fini dell’imposta di registro.
Con riferimento, ad esempio, ai fabbricati strumentali, le operazioni avverranno in regime di esenzione IVA (fatta salva la possibilità di optare per l’imponibilità), con imposta di registro fissa (come avviene anche al di fuori della disciplina agevolativa) e imposte ipotecaria e catastale fisse (in questo caso si deroga, invece, alla disciplina ordinaria, la quale prevede l’applicazione di tali imposte nella misura complessiva del 4%).
Il beneficio è tanto più elevato se si pensa che, nella disciplina ordinaria, la base imponibile di tali imposte è rappresentata dal valore venale dell’immobile, e non dal suo valore catastale.